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'악성 미분양' 1만1000가구 넘어…거래량은 5개월 만에

'악성 미분양' 1만1000가구 넘어…거래량은 5개월 만에

고금리 등의 여파로 부동산시장 침체가 깊어지면서 ‘악성 미분양’이라고 불리는 준공 후 미분양 규모가 전국적으로 1만1000가구를 넘어섰다. 인허가와 착공 등 전국 주택 공급지표는 최근 한 달 새 일제히 급락했다. 전문가들은 2~3년 후 공급난이 심화될 수 있다고 우려한다.29일 국토교통부가 발표한 ‘올해 1월 주택통계’에 따르면 1월 전국 미분양 주택은 6만3755가구로 집계됐다. 작년 12월(6만2489가구) 대비 2%(1266가구) 늘어나며 두 달 연속 증가세를 보였다. 지역별로 수도권(1만31가구→1만160가구·증가율 1.3%)보다 지방(5만2458가구→5만3595가구·2.2%)의 미분양 증가 폭이 컸다. 광주광역시(596가구→860가구)와 대전(894가구→1112가구)의 미분양은 각각 44.3%, 24.4% 급증했다.전국의 준공 후 미분양 주택은 작년 12월 1만857가구에서 올 1월 1만1363가구로 4.7%(506가구) 늘었다. 서울은 같은 기간 악성 미분양이 461가구에서 455가구로 줄었다. 반면 지방은 8690가구에서 9115가구로 4.9%(425가구) 증가해 대조를 이뤘다.국토부는 ‘1·10 대책’을 통해 지방의 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입하면 주택 수 산정에서 제외해 세제 혜택을 주겠다고 발표했다. 하지만 시장은 여전히 냉랭한 분위기다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “분양가가 계속 오르는 상황에서 경기 침체 등의 영향으로 지방 아파트 가치 상승 기대가 낮기 때문”이라고 분석했다.프로젝트파이낸싱(PF) 대출 경색, 공사비 갈등 등의 영향으로 주택 공급도 줄었다. 전국 주택 인허가 물량은 작년 11월 2만553가구에서 12월 9만4420가구로 늘었으나 올 1월엔 2만5810가구로 6만8610가구(72.7%) 급감했다. 지난해 12월 공공부문 인허가가 크게 증가하며 전체 실적이 개선된 데 따른 기저효과가 작용했다는 분석이다. 올해 1월 인허가 물량은 최근 10년 평균 실적(3만2623가구)보다 20.9% 적은 수준이다. 전국 주택 착공 물량도 작년 12월 3만8973가구에서 올해 1월 2만2975가구로 41% 감소했다.

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아파트 분양권으로 돈버는 가능성을 높이는 4가지 전략

아파트 분양권으로 돈버는 가능성을 높이는 4가지 전략

최근 몇 년 사이 아파트 분양권 시장은 높은 프리미엄과 함께 실수요자와 투자자 모두에게 주목받는 분야로 떠오르고 있다. 그러나 단순한 시세 차익만을 기대하고 접근하기에는 법적, 세무적, 금융적 요소가 복잡하게 얽혀 있어 주의가 필요하다. 분양권을 활용한 전략은 단기 차익뿐 아니라 중장기적인 자산 관리에도 도움이 되며, 아래 6가지 전략을 잘 이해하고 실행한다면 안정적인 창출이 가능하다.

1. 부부 공동명의를 적극 활용하라

아파트 분양권을 처음 취득할 때부터 부부 공동명의로 설정하는 것은 절세 측면에서 매우 유리하다. 분양권을 공동명의로 설정하면 추후 양도소득세 절감이 가능하고, 증여 시에도 계약금 기준으로만 증여세가 부과되어 세금 부담이 줄어든다. 특히 중도금 납부 전 자금 출처가 명확한 상태에서 증여가 이루어지면, 수억 원의 세금을 절약할 수 있는 절호의 기회가 된다. 단, 자금 출처 소명이 명확해야 하며, 향후 양도 시 이월과세 적용 여부도 사전에 확인해야 한다.

2. 대출 규제와 정책 변화를 면밀히 파악하라

정부의 부동산 규제는 분양권 거래에도 직접적인 영향을 미친다. 예를 들어, 8·2 대책 이후 투기과열지구나 조정대상지역 내에서는 분양권에 대해 LTV·DTI 등 대출 규제가 적용되고 있으며, 잔금 대출에도 제한이 따르는 경우가 많다. 세대당 1건의 주택담보대출 제한 조항이나 다주택자 대상 대출 비율 축소 등은 분양권 승계 시 대출이 거절되는 사례를 초래할 수 있다. 따라서 매입 전 해당 단지가 위치한 지역의 규제 여부를 정확히 파악하고, 대출 실행 가능성까지 철저히 검토해야 한다.

3. 분양권 증여 시 5년 보유 기간을 고려하라

분양권은 실물 부동산은 아니지만, 일정한 재산적 권리로 분류되어 증여 및 양도 시 세금 부과 기준이 매우 까다롭다. 특히 가족 간 증여 이후 5년 이내에 양도하는 경우, 이월과세 규정에 따라 최초 취득자의 기준으로 양도소득세가 산정되므로 세금 폭탄을 맞을 수 있다. 이월과세는 과거 배우자 간 증여에 국한되었으나, 현재는 직계존비속 간 증여까지 확대 적용되기 때문에 반드시 5년 이상 보유한 후 매도 전략을 수립해야 실질적인 절세가 가능하다.

4. 중개수수료 계산 방식도 다르다

분양권 거래 시 가장 자주 발생하는 실수 중 하나는 중개수수료 계산 방식에 대한 오해다. 일반 아파트 거래와 달리, 분양권은 총분양가가 아닌 실제 거래금액(계약금+중도금+프리미엄)을 기준으로 수수료가 산정된다. 마이너스 프리미엄의 경우, 거래금액에서 차액을 빼고 수수료를 계산하게 되므로 중개업소와의 계약서 작성 전 반드시 계산방식을 명확히 해야 한다. 이와 같은 수수료 규정을 정확히 숙지하지 않으면 불필요한 비용 부담으로 이어질 수 있다.

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